사모펀드와 부동산

 

 

### 정보
- **제목**: 대체투자 시리즈 ①: 사모대출(Private debt) 시장: 제2의 성장기
- **저자**: 이경자 팀장, 홍진현 연구원
- **소속**: 리서치센터, 대체투자팀
- **키워드**: 사모대출, Private debt, 대체투자, 직접대출, BDC, 리파이낸싱, 자산담보부대출, ABF

### 내용
**1. 서론: 위기를 기회로 성장한 사모대출 시장**
- 📈 2023년 고금리 상황에서 대체투자 전 섹터가 부진한 성과를 보인 반면, 사모대출은 유일하게 성장.
- 🏦 금융위기를 계기로 태동하여 은행 등 전통 금융의 규제 강화를 기반으로 성장.
- 💰 변동금리 구조로 높은 수익률과 규칙적인 이자 수익을 시현.
- 🚀 금리 인하 우려에도 불구하고 사모대출의 성장성은 구조적일 것으로 판단.

**2. 사모대출 시장의 구조적 성장 요인**
- 規制 **첫째, 전통 금융의 규제 강화는 추세적**: 금융위기 이후 강화된 규제로 인해 대출 시장의 다양화 촉진.
- 💪 **둘째, 사모대출의 건전성 강화**: 상위 운용사들의 축적된 경험으로 딜 소싱, 심사, 모니터링 역량 개선; 채무 불이행률이 신디케이트론의 절반 수준.
- 🏘️ **셋째, 향후 3년간 거대한 리파이낸싱 수요 대기**: 고금리 후유증으로 중소기업, 부동산 및 인프라 대출 만기 도래가 성장 요인. 기업들은 신속하고 유연한 사모대출을 선호.
- 📊 사모대출은 경기 불확실성과 고령화로 인한 일드형 상품 수요 강화에 따라 시장 발전 예상.

**3. 글로벌 사모대출 시장 현황 및 전략**
- 🌍 글로벌 사모대출 AUM은 2023년 1.6조 달러로, 2029년 2.6조 달러로 성장 전망.
- 💵 주요 시장은 북미의 직접대출(Direct lending)이며, 최근 유럽에서 아시아로, 부동산 및 인프라 대출로 확장 추세.
- 🌟 직접대출은 낮은 손실률과 높은 수익률을 보이며, LTV 하락으로 건전성 강화.
- 📈 2024년 3월 기준 북미 직접대출 비중은 45.4%로 급증, 2029년 66%까지 상승 전망.
- 🔄 금리 하락은 리스크보다 차주 건전성 개선의 기회로 작용, 신디케이트론 시장이 모든 리파이낸싱 수요를 흡수할 수 없음.

**4. BDC(기업성장 집합투자기구)를 통한 GP 전략**
- 📈 BDC는 상장되어 있으며, 배당가능 이익의 90%를 배당하여 8~10%의 높은 배당수익률을 제공.
- 🏦 AUM은 2,700억 달러, 2015년 이후 평균 투자수익률 9.1%.
- 🎯 미국 중견기업(Middle market) 대출이 주 투자 대상.
- 🛡️ BDC는 대부분 변동금리 구조로 고금리에 방어적이며, 선순위 대출 중심의 안정적인 구성.
- 🏆 지난 5년간 사모대출 지수보다 BDC의 성과가 더 우수하게 나타남.

**5. 새로운 시장과 투자 유형**
- 🏙️ **부동산/인프라 크레딧**: 부동산 부실 증가로 사모대출 활용도 높아짐, 아시아 중심으로 확산. 국내 LP들도 부동산 에쿼티 투자 비중을 낮추고 대출 비중 늘리는 추세.
- 🏛️ **ABF(자산담보부대출) 특수금융**: 모기지, 소비자 금융, 비소비자 금융, 특정 계약 현금흐름 등 다양한 자산을 담보로 하는 대출. 고정금리 비중이 높아 금리 인하기에 관심 증대.
- 🌏 **아시아 부실채권 및 메자닌 중심**: 2010~2023년 아시아 사모대출 AUM은 4.2배 증가, 연평균 11.6% 성장률로 북미를 상회. 높은 잠재력 보유.

**6. 성과 및 리스크 점검**
- 📈 지난 1년간 사모대출의 성과가 가장 우수했으나, 고금리 후유증과 리파이낸싱 과정에서의 부도율 상승 가능성 등 리스크 관리 필요.
- 📉 금리 인하는 신디케이션 시장을 다시 활성화시켜 사모대출과의 경쟁이 심화될 수 있음.
- 💰 2024년 펀드 모집액은 1분기 충격 이후 회복세를 보이며 2026년부터 본격적인 성장이 예상됨.
- 🔄 사모대출은 대출의 신속성과 유연함으로 장기적으로 기업 선호도가 높아질 것.

**7. 투자시장 동향 및 국내외 LP 투자**
- 🏦 **해외 LP**: 글로벌 주요 연기금 및 국부펀드들은 부동산 비중을 축소하고 인프라, 사모대출, PE 투자를 확대하는 추세. CalPERS는 사모대출 목표 비중을 4%에서 8%로 상향 조정.
- 🇰🇷 **국내 LP**: 2021년 자본시장법 시행령 개정 후 국내 PEF 운용사들의 크레딧 시장 진출 활발. 해외 운용사들도 국내 법인 설립. 국내 기관들은 대출 펀드에 관심 전환. 부동산 NPL(부실채권)성 거래에 초점.

**8. GP 및 주요 펀드 사례**
- 🎯 **ARES**: AUM 4,470억 달러의 운용사로 기업 크레딧 투자에 강점. 유럽 중견기업 직접대출 및 아시아로 확장 중.
- 💼 **BSP**: 미국 및 유럽 사모대출 전문 운용사로, core middle market 기업 대출과 special situation 전략에 강점.
- 🤝 **블랙록**: 사모대출 특화 운용사 HPS 인베스트먼트 파트너스 인수 추진, 대체자산 운용 규모 확대. 종합 운용사의 딜 소싱 및 포트폴리오 관리 강점 활용.
- 📊 **BDC 상장 BDC**: 아레스 캐피탈, 블랙스톤 시큐어드 랜딩 펀드, 블루아울 캐피탈, 메인스트리트 캐피탈 등 주요 BDC들의 운용 전략 및 투자 성과 분석.
  - **아레스 캐피탈**: 20년 운용 역사, 최대 AUM, 최저 부실 채권율, 높은 배당수익률.
  - **블랙스톤 시큐어드 랜딩 펀드**: 99% 이상 선순위 담보대출 투자, 보수적 운용, 업계 최저 부실채권율.
  - **블루아울 캐피탈**: 합병 후 2위 BDC 예상, 우량 중소기업에 집중 투자, 안정성 중시.
  - **메인스트리트 캐피탈**: 하위 중소기업 집중 투자, 월배당 BDC, 17년간 정기 배당 삭감 전력 없음.

### 요약
본 보고서는 사모대출 시장이 금융위기를 거쳐 전통 금융의 규제 강화 속에서 '제2의 성장기'를 맞이하고 있음을 분석한다. 고금리 상황에서도 대체투자 섹터 중 유일하게 성장한 사모대출은 변동금리 구조로 높은 수익률을 시현했으며, 전통 금융 규제 강화, 운용사의 건전성 개선, 그리고 향후 3년간 대기 중인 막대한 리파이낸싱 수요라는 구조적 성장 요인을 바탕으로 발전할 것으로 전망된다. 특히 북미의 직접대출 시장이 핵심이며, 유럽과 아시아, 부동산 및 인프라 대출로 그 영역이 확장되고 있다. 상장 BDC는 안정적인 배당 수익률과 투명한 정보 공개로 사모대출 시장에 대한 간접 투자 수단으로 부상하고 있다. 아레스, BSP, 블랙록 등 주요 운용사들은 각자의 강점과 전략으로 시장을 선도하고 있다. 국내외 LP들은 포트폴리오 다각화 및 안정적 수익 창출을 위해 사모대출 투자를 확대하는 추세이다. 금리 인하에 따른 경쟁 심화와 스프레드 축소는 리스크 요인이지만, 사모대출의 신속성과 유연함은 기업들의 선호도를 높여 장기적인 성장을 견인할 것으로 예상된다.

 

https://russellinvestments.com/content/ri/kr/ko/insights/private-markets-playbook-2026.html

2026년 사모 시장 전망 및 대응법

https://www.youtube.com/watch?v=bQ9dJUFYWIo

 

 

2026년 6월 19일로 끝나는 주간의 시장 리뷰에서 Russell Investments의 포트폴리오 매니저 Alex Kuzli는 주요국 중앙은행의 정책 변화와 중국의 경제 지표를 중심으로 다음과 같은 핵심 내용을 전달했습니다.

*   **중국 경제 현황 및 전망**
    *   5월 중국 경제 지표는 소매 지출 감소와 고정 자산 투자 약세로 인해 여전히 취약한 상태를 보이고 있습니다.
    *   중국 소비자의 신중한 태도와 부동산 가격 하락이 지속됨에 따라, 정부가 5% 성장 목표를 달성하기 위해 하반기에 인프라 부양책을 강화할 것으로 예상됩니다.

*   **일본 및 호주의 통화 정책**
    *   일본 은행(BoJ)은 30년 만에 처음으로 금리를 1%로 인상하며 정책 정상화에 나섰으나, 시장 반응은 미온적이었고 엔화는 약세를 보였습니다.
    *   호주 중앙은행(RBA)은 올해 이미 세 차례 금리를 인상한 후 이번에는 동결을 선택했으며, 경제 냉각 신호에 따라 향후 추가 인상 가능성이 낮아졌습니다.
    *   호주 국채는 현재 매력적인 밸류에이션을 제공하고 있는 것으로 평가됩니다.

*   **미국 연준(Fed)의 변화와 향후 방향**
    *   케빈 워시(Kevin Warsh) 신임 연준 의장의 첫 회의는 예상보다 매파적인 톤을 띠었으며, 점도표상 위원들의 의견은 금리 동결과 인상 사이에서 팽팽하게 갈렸습니다.
    *   워시 의장은 시장에 대한 선제적 안내(forward guidance)를 줄여야 한다는 철학을 가지고 있어, 향후 연준의 소통 방식에 큰 변화가 있을 것으로 보입니다.
    *   임금 상승률과 주거비 인플레이션이 완만한 수준을 유지하고 있어 인플레이션 위험은 크지 않으며, 연준은 연말까지 금리를 동결할 가능성이 높습니다.
    *   미국 경제는 유가 상승과 공급망 혼란 등의 압박을 견뎌내며 여전히 견고한 펀더멘털을 유지하고 있습니다.