개발앵커리츠 공모시작 260618

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코람코자산신탁

케이원개발 앵커리츠/https://www.koreit.co.kr/reits-invest/Investment/anchor-reits

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이 문서는 'PF 선진화 마중물 개발 앵커리츠'와 관련된 질의응답을 담고 있으며, 신한리츠운용, 교보자산신탁, 대한토지신탁, ㈜하나자산신탁, KB부동산신탁, 코람코자산신탁 등 여러 회사로부터 접수된 질문과 그에 대한 답변을 제공합니다. 주요 내용은 신청 자격, 투자 대상, 리츠 개요, 선정 평가 등 다양한 항목에 걸쳐 있으며, 특히 컨소시엄 구성 가능 여부, 부동산개발 집합투자 운용실적 인정 기준, 투자 기간 및 수익률, 그리고 AMC 보수 및 출자 기준에 대한 상세한 설명이 포함되어 있습니다.

1.  💰 **신청 자격**: 리츠 AMC 컨소시엄 구성은 불가하며, 동일 금융그룹 내 펀드 AMC와 리츠 AMC 간 컨소시엄도 불가능합니다. '부동산개발 집합투자 운용실적'은 자격을 갖춘 신청자의 수탁액에 대해서만 인정하며, 자문기관의 수탁액은 인정되지 않습니다. Value-Add 사업 운용실적은 부동산투자회사법 제2조제4호에 해당하는 사업 실적에 한해 인정됩니다.
2.  🎯 **투자 대상**: 인허가 예상 기간이 투자 기간(1년 6개월)을 초과할 것으로 예상되는 사업장에 대한 투자 가능 여부와 기 투자 사업장의 투자 기간 초과 시 연장 가능 여부는 리츠 설립 후 AMC의 운용 전략, 투자심의회, 투자자 간 협의 등에 따라 결정될 사안입니다. 투자심의위원회 구성에 대한 별도 가이드라인은 없습니다.
3.  🏢 **리츠 개요**: LH 우선주 출자 시 의결권은 확보되어야 하며, '자본금의 1배'는 납입 자본 기준입니다. HUG 보증부 회사채는 추후 HUG 운용 규정을 참고해야 합니다. LH 수익률 중 '기준금리 수준'은 한국은행 고시 기준금리를 의미합니다. 해외 기관투자자의 집합투자기구는 본점이 국내에 소재한 기관투자자, 집합투자기구 등으로 한정됩니다.
4.  ✍️ **AMC 출자 및 보수**: 투자약정 총액은 출자 총액을 의미하며, AMC의 의무 출자액은 투자약정 총액의 1% 이상이고 후순위여야 합니다. 기본 보수는 연간 기준으로 0.3% 이내입니다. 성과 보수 산정 시 투자 집행 금액은 각 사업장에 대한 투자 집행 금액의 합계액이며, 최초 및 재투자 불문하고 요건 충족 시 지급됩니다.
5.  📊 **선정 평가**: 공공지원 민간임대주택 리츠의 경우 중간 배당이 없지만, 별도의 평가 방식은 없으며 평가위원회의 비계량 평가로 이루어집니다. 리츠 운용 실적은 납입자본금 기준으로 산정합니다. 브릿지론 투자 방식은 메자닌 방식의 증권투자(사모사채 등) 등 AMC에서 자율적으로 결정할 수 있습니다. 핵심 운용 인력의 '리츠 또는 부동산 펀드 투자 경력'은 부동산투자회사법 제2조제4호에 해당하는 사업에 한정됩니다.
6.  📜 **사업장 선정 가이드라인**: Equity 규모가 토지비의 20% 이상인 경우 '자본 안정성' 평가 항목은 충족한 것으로 판단합니다. 지역 주택 사업의 조합원 분담금은 Equity로 인정 불가하며, 토지비는 토지 매매계약서상 금액을 말합니다. 투자 대상 지역 및 유형에 대한 제한은 없으며, 우대 사항 중 세부 항목은 개별 판단 사항입니다.
7.  📝 **기타**: 핵심 운용 인력 인원수에 따른 가점은 없으며, 부동산 개발 펀드는 운용 성과 평가 항목에 해당하지 않습니다. LOC는 최소 2026년 3월 31일 이후까지 유효해야 하며, 기관 경고 등의 제재 이력은 평가 항목에 미포함되지만 부적합하다고 판단 시 선정 취소될 수 있습니다.
이 문서는 'PF 선진화 마중물 개발 앵커리츠' 사업에 참여하려는 기업들이 제출한 다양한 질의에 대한 명확한 답변을 제공하여, 사업 참여의 이해도를 높이고 성공적인 진행을 돕기 위해 작성되었습니다.

PF 개발 리츠의 **투자 금리 산정 방식**과 **시중 대비 낮게 공급된다는 근거**는 보도자료에 다음과 같이 제시되어 있습니다.  
1. **투자금리 산정 방식**: 개별 사업의 위험도와 시장 여건 등을 고려해 **사업자–AMC 간 협약**으로 설정하되, **선순위 투자 기준 공사채(AAA, 3년물) 금리에 250~300bp를 더한 수준**으로 산정합니다.  
2. **시중 대비 낮게 공급된다는 근거**: 산정 기준 자체가 **AAA(3년물) 선순위 공사채 금리 + 스프레드(250~300bp)** 구조이며, 그 결과 **“시중보다 낮은 금리로 공급할 계획”**이라고 명시되어 있습니다.  

결론적으로, 보도자료는 금리를 **기준 공사채(AAA, 3년물) 금리 + 250~300bp**로 정하고, 이를 통해 **시중 대비 낮은 금리**로 공급된다고 설명합니다.

 

PF 개발 리츠는 **총 5년 운영**으로 구성되며, 그중 **토지 매입 단계의 브릿지론 사업에 1년 6개월 동안 투자**한 뒤 **회수된 자금을 재투자**하는 방식으로 운용됩니다.