양주 은현면 도하리 284일원 스마트물류단지

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테트리스스퀘어

 

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경기도 양주시 은현면 도하리 296-10 일원 시행사 테트리스스퀘어가 사업승인 득하여 본 P/F가 진

### 정보
- **제목**: 서울 물류 시장 동향 2025년 하반기 (MARKETBEAT SEOUL LOGISTICS 2H 2025)
- **저자**: Lucas Jee, Suki Kim, Chloe Kwon
- **소속**: Cushman & Wakefield
- **키워드**: 물류 시장, 서울, 공실률, 거래량, 신규 공급, 물류센터, 2025년 하반기
### 내용
**1. 개요**
- 📦 2025년 하반기 서울 물류 시장의 주요 지표와 동향 분석.
- 📈 총 거래 규모 3.1조 원, 총 판매 건수 13건, 신규 공급 면적 0.5M SQM.
- 📉 GDP 성장률 1.8%, CPI 성장률 2.3%, 실업률 4.1% 전망.
**2. 공급**
- 🏗️ 2025년 하반기 수도권 신규 물류센터 공급 면적은 약 53만 sqm로 전기 대비 증가.
- 📉 신규 착공은 9건으로 집계되었으나 합산 면적은 전기 대비 축소되어 향후 공급 절벽 기조 지속 전망.
- 🔄 권역별로는 상반기 공급이 급감했던 서부권과 감소세를 보이던 동부권의 공급량 반등.
- 🏢 주요 공급 사례로는 서부권 로지스HK 시화 물류센터 (88,440 sqm), 남부권 컨달스웨어 일죽로지스틱스파크 D,E블록 (106,582 sqm), 동부권 로지스포인트 신해리 (52,882 sqm) 등이 있음.
**3. 수요**
- 📉 2025년 하반기 수도권 물류센터 공실률은 전기 대비 1.6%p 하락한 20.5%.
- 📊 유형별 공실률은 상온 14.7%(-2.0%p), 저온 40.7%(-1.4%p)로 전반적인 지표 개선.
- 📈 권역별로는 동부권에서 3PL 업체의 저온 임차로 공실률 크게 하락, 남부권은 이커머스 및 관련 3PL 수요 집중으로 상온 공실률 개선.
- ⚠️ 북부권은 기존 공실 누적과 추가 임차인 이탈로 저온 공실 심화 및 임대료 하락.
- 規制 경기도의 물류창고 건축물 길이 규제 조례로 인해 임차사 선호도가 높은 넓은 바닥면적 센터 공급 제한 가능성.
- 🏢 입지가 우수한 기존 센터와 신축 대형 센터 중심으로 자산 흡수 가속화, 수도권 전체 공실률 점진적 하락 예상.
**4. 거래**
- 💰 2025년 하반기 수도권 물류센터 거래 규모는 약 3.1조 원으로 전기 대비 110% 급증, 2023년 상반기 이후 처음으로 3조 원 상회.
- 🏢 거래는 공실률 10% 미만의 대형 코어 자산에 집중. 이커머스 및 유통사의 장기 임차로 안정성이 검증된 자산들이 시장 거래 주도.
- 🏦 청라 로지스틱스센터 (약 1조 원)와 시화 MTv 센터 (약 5,123억 원)가 대표적인 사례.
- 💸 해외 투자액은 상반기 약 9,600억 원에서 약 2.3조 원으로 대폭 확대.
- 📉 NPL성 거래는 급감했으나 잔존하는 경공매 자산들로 인해 시장 정상화 여부는 지속적인 주시 필요.
- 🛡️ 저온 공실 및 유효 층고, 하중, 램프 접근성 등 물리적 제원의 열위에 따른 리스크 상존으로 자산별 펀더멘털 기반의 선별적 투자 기조 심화.
**5. 지역별 임대료 및 공실률**
- 📈 서부권: 상온 38,100 KRW/3.3m² (17.4% ↓), 저온 67,200 KRW/3.3m² (47.2% ↓)
- 📈 북부권: 상온 39,600 KRW/3.3m² (22.8% ↓), 저온 66,000 KRW/3.3m² (66.5% ↑)
- 📈 동부권: 상온 44,300 KRW/3.3m² (5.3% 유지), 저온 58,500 KRW/3.3m² (67.5% 유지)
- 📈 남부권: 상온 30,900 KRW/3.3m² (7.6% ↓), 저온 55,800 KRW/3.3m² (31.0% ↑)
- 📈 중부권: 상온 29,600 KRW/3.3m² (17.5% ↓), 저온 58,800 KRW/3.3m² (39.6% ↓)
### 요약
2025년 하반기 서울 물류 시장은 신규 공급 증가에도 불구하고 수도권 공실률이 1.6%p 하락하며 전반적으로 개선된 지표를 보였다. 특히 거래 규모는 3.1조 원으로 급증하여 시장의 활력을 되찾았으며, 해외 투자도 대폭 확대되었다. 권역별로는 동부권과 남부권에서 공실률이 크게 개선되었으나 북부권은 저온 공실이 심화되었다. 경기도의 건축물 규제는 넓은 바닥면적의 센터 공급을 제한할 수 있어 향후 시장에 영향을 미칠 것으로 보인다. 전반적으로 우수한 입지 및 신축 대형 센터를 중심으로 자산 흡수가 가속화될 전망이다.